Te vamos a informar sobre si se puede vender un piso heredado si uno de los herederos no quiere.
Heredar un piso es una situación que, aunque a primera vista puede parecer un beneficio, a menudo viene acompañada de desafíos legales.
Uno de los problemas más comunes surge cuando los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad. Si uno o varios herederos quieren vender, pero otros prefieren mantener el inmueble, la situación puede volverse compleja.
En este artículo, veremos si es posible vender un piso heredado cuando uno de los herederos no está de acuerdo, las opciones disponibles y los pasos a seguir para resolver este conflicto.
La Copropiedad en las Herencias
Cuando un piso es heredado por más de una persona, se genera una situación de copropiedad. Este es un régimen legal en el que todos los herederos tienen derechos y responsabilidades sobre la propiedad en proporción a la parte que les corresponde.
La copropiedad puede ser una solución temporal, pero a largo plazo, las diferencias en intereses y objetivos suelen llevar a desacuerdos.
Qué implica la copropiedad
- Porcentaje de participación: Cada heredero tiene una parte proporcional del piso, determinada por el testamento o por la declaración de herederos.
Por ejemplo, si hay tres herederos con partes iguales, cada uno será propietario del 33,33% del inmueble.
- Decisiones consensuadas: Ningún copropietario puede tomar decisiones importantes de manera unilateral. Esto incluye vender el piso completo, alquilarlo o realizar reformas significativas.
- Uso compartido: Todos los copropietarios tienen derecho a usar el piso, a menos que se acuerde lo contrario.
Vender un piso heredado puede ser complicado, especialmente si uno de los herederos no está de acuerdo. En Valora Abando te acompañamos para que no tengas que enfrentarlo solo.
Entendemos lo difícil que pueden ser estas situaciones, por eso te ayudamos a que te informes sobre todas las opciones legales y a encontrar la mejor solución. Estamos aquí para que el proceso sea más claro, justo y sin conflictos innecesarios.
2 Opciones Ante el Desacuerdo de un Heredero
Si uno de los herederos no está de acuerdo con vender el piso, existen varias alternativas para resolver la situación. Algunas de ellas requieren consenso, mientras que otras pueden implicar la intervención judicial.
1. Negociación amistosa
El primer paso siempre debe ser intentar llegar a un acuerdo mediante el diálogo. Esto puede incluir:
- Venta a otro heredero: El heredero que no quiere vender podría adquirir las partes de los demás para quedarse con el piso.
- Alquiler conjunto: Si vender no es una opción, los herederos pueden considerar alquilar el piso y dividir los ingresos.
- Uso exclusivo: También pueden acordar que el heredero que no quiere vender use el inmueble a cambio de compensar económicamente a los demás.
2. Venta de la participación individual
Si no se logra un consenso para vender el piso completo, los herederos que desean liquidar su parte tienen derecho a vender su participación. Esto puede hacerse de las siguientes maneras:
- Venta a otro heredero: Esta es la solución más sencilla y suele evitar conflictos familiares.
- Venta a un tercero: Si ningún heredero está interesado, se puede vender la parte a un inversor o comprador externo.
Es importante tener en cuenta que los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, lo que significa que tienen prioridad para comprar la parte que se pone en venta antes que un tercero.
División Judicial de la Propiedad
Cuando no es posible alcanzar un acuerdo y uno de los herederos sigue oponiéndose a la venta, se puede recurrir a la vía judicial. Este proceso se conoce como división judicial de la cosa común y es una solución legal para resolver conflictos de copropiedad.
Qué es la división judicial
Es un procedimiento en el que un juez interviene para determinar qué hacer con la propiedad compartida. Dependiendo del caso, las opciones pueden ser:
- División física del inmueble: Si el piso tiene características que lo permiten (como varias unidades independientes), el juez puede decidir dividirlo para que cada heredero reciba una parte física de la propiedad.
- Venta forzosa: En la mayoría de los casos, el juez ordena la venta del inmueble en su totalidad y distribuye el importe entre los herederos según sus porcentajes de participación.
Ventajas y desventajas de la vía judicial
Ventajas:
- Es una solución definitiva cuando no hay acuerdo entre los herederos.
- Garantiza un reparto justo del valor de la propiedad.
Desventajas:
- Puede ser un proceso largo y costoso.
- Genera tensiones familiares.
- El precio obtenido en una venta judicial suele ser inferior al valor de mercado.
Aspectos Legales y Fiscales de la Venta
Independientemente de cómo se resuelva el conflicto, es imprescindible cumplir con todos los requisitos legales y fiscales relacionados con la venta de un piso heredado.
Regularización de la propiedad
Antes de cualquier venta, la propiedad debe estar registrada a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Esto requiere:
- Haber aceptado la herencia mediante escritura notarial.
- Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía según la comunidad autónoma.
- Pagar la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde la última transmisión.
Impuestos derivados de la venta
Si finalmente el piso se vende, los herederos deberán pagar impuestos como:
- Ganancia patrimonial en el IRPF: Este impuesto se calcula en función de la diferencia entre el valor de adquisición (valor catastral o tasación) y el precio de venta.
- Plusvalía municipal: Si la venta genera un incremento en el valor del terreno, se deberá pagar nuevamente este impuesto.
Conclusión
Resolver un conflicto sobre la venta de un piso heredado cuando uno de los herederos no está de acuerdo puede ser un proceso desafiante, pero no es insuperable.
Desde la negociación amistosa hasta la intervención judicial, existen diversas opciones para resolver esta situación.
Antes de tomar una decisión, evalúa todas las alternativas disponibles y busca asesoramiento profesional para garantizar un proceso legal y beneficioso para todas las partes involucradas.
Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio que todos los herederos estén de acuerdo para vender el piso?
Sí, para vender el piso completo es necesario el consentimiento de todos los herederos. Sin embargo, si no hay acuerdo, los herederos interesados en vender pueden recurrir a la división judicial de la propiedad.
¿Puedo vender mi parte del piso aunque otro heredero no esté de acuerdo?
Sí, puedes vender tu participación en la copropiedad a otro heredero o a un tercero. No obstante, los demás herederos tienen derecho de tanteo y retracto.
¿Qué ocurre si nadie quiere comprar mi parte?
Si no encuentras un comprador, puedes iniciar un proceso judicial para forzar la venta del inmueble y repartir el importe entre todos los herederos.
¿Cuánto tiempo puede durar un proceso de división judicial?
El tiempo varía según la complejidad del caso y la carga de trabajo del juzgado, pero puede extenderse de varios meses a varios años.
¿Qué pasa si no se regulariza la propiedad antes de venderla?
No se podrá completar la venta de manera legal si el piso no está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Este es un paso imprescindible para cualquier transacción.
