Te proporcionamos toda la información necesaria para vender un piso heredado.
Heredar un piso es una oportunidad, pero venderlo puede ser un reto si no tienes clara toda la información.
Entre impuestos, trámites y documentos, es importante saber qué hacer para evitar problemas y aprovechar al máximo la venta.
En este artículo, te explicamos qué impuestos tienes que pagar, cómo calcularlos y cómo organizar el proceso para que todo sea más sencillo.
Con los pasos correctos y un poco de planificación, vender un piso heredado puede ser más fácil de lo que imaginas.
Qué Impuestos se Pagan al Vender un Piso Heredado
Cuando heredas y decides vender un piso, hay dos etapas en las que tendrás que pagar impuestos:
- Al heredar el piso: Se aplican el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la Plusvalía Municipal.
- Al vender el piso: Deberás pagar la Ganancia Patrimonial en el IRPF y, nuevamente, la Plusvalía Municipal.
Impuestos Relacionados con la Herencia
Antes de vender el piso, es obligatorio liquidar los impuestos relacionados con la aceptación de la herencia.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este es el primer tributo que deberás pagar al aceptar la herencia. Grava el valor del inmueble recibido y varía según la comunidad autónoma.
Factores Clave en el Impuesto de Sucesiones:
- Parentesco con el fallecido: Los familiares directos suelen beneficiarse de importantes reducciones.
- Bonificaciones regionales: Algunas comunidades autónomas ofrecen bonificaciones de hasta el 99%.
- Valor del piso heredado: Este valor es fundamental para calcular el impuesto.
Plusvalía Municipal al Heredar
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o Plusvalía Municipal, también se aplica al heredar. Este tributo grava el incremento del valor del terreno desde la fecha de compra hasta la fecha de herencia.
Impuestos Relacionados con la Venta
Una vez cumplidas las obligaciones fiscales asociadas a la herencia, los herederos deben enfrentarse a los impuestos relacionados con la venta del piso heredado. Estos son los principales:
Ganancia Patrimonial en el IRPF
La ganancia patrimonial es un impuesto que grava la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble (el declarado en la herencia) y el precio final de venta.
¿Cómo se calcula?
- Valor de adquisición: Es el valor declarado para calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), sumado a los gastos inherentes a la adquisición, como notaría o registro.
- Precio de venta: Es el importe total obtenido por la venta del piso.
- Gastos deducibles: Incluyen gastos relacionados con la venta, como los honorarios de notaría, gestoría, comisiones de agencias inmobiliarias, certificaciones energéticas y posibles reformas realizadas para mejorar el estado del inmueble. Estos gastos reducen la ganancia patrimonial y, por ende, el importe a pagar.
Plusvalía Municipal al Vender
La Plusvalía Municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se aplica nuevamente al vender el piso heredado, aunque ya se haya pagado al recibir la herencia.
Sin embargo, en esta ocasión, el impuesto se calcula únicamente por el periodo en que el inmueble estuvo bajo la propiedad del heredero.
Este impuesto depende del municipio donde se encuentra el inmueble y se basa en el valor catastral del terreno. En caso de no haber incremento en el valor del terreno desde la herencia, es posible solicitar la exención o devolución del impuesto.
3 Gastos Relacionados con la Venta
Además de los impuestos, hay otros gastos asociados a la venta que debes considerar:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: Si decides utilizar una, suelen cobrar entre el 3% y el 5% del precio de venta.
- Gastos de notaría y registro: Son necesarios para formalizar la compraventa y actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad.
- Certificado energético: Obligatorio para vender un inmueble en España.
3 Estrategias para Reducir la Carga Fiscal
1. Declarar un Valor Realista
Es fundamental declarar un valor acorde al mercado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Declarar un valor demasiado bajo puede parecer ventajoso inicialmente, pero incrementará la ganancia patrimonial en el momento de la venta, aumentando el pago de impuestos como el IRPF.
Además, una declaración poco realista puede desencadenar revisiones por parte de la Administración Tributaria, lo que podría resultar en sanciones.
2. Aprovechar Gastos Deducibles
Es posible deducir una serie de gastos relacionados con el inmueble, como reformas necesarias para mejorar su estado, certificaciones energéticas, gastos de notaría, registros, y comisiones de agencias inmobiliarias.
Estos gastos pueden reducir la base imponible de los impuestos aplicables, especialmente en el cálculo de la ganancia patrimonial, lo que ayuda a minimizar la carga fiscal.
3. Solicitar Asesoramiento Fiscal
Contar con un asesor fiscal especializado puede marcar una gran diferencia. Este profesional te ayudará a identificar bonificaciones y reducciones aplicables, dependiendo de la comunidad autónoma o región en la que se encuentre el inmueble.
Además, puede ayudarte a estructurar la venta de manera fiscalmente eficiente y evitar errores comunes que podrían aumentar los impuestos.
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4 Pasos para Vender un Piso Heredado
1. Formalizar la herencia
El primer paso es aceptar la herencia mediante escritura notarial. Este trámite oficializa la transmisión del piso a nombre de los herederos.
Además, es obligatorio liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en caso de que el inmueble esté ubicado en una zona urbana, también puede ser necesario pagar la plusvalía municipal.
Sin estos pasos, la propiedad no estará legalmente lista para ser vendida.
2. Valorar el piso
Contratar a un tasador profesional es fundamental para establecer un precio competitivo que atraiga compradores y refleje el valor real del mercado.
La tasación también ayuda a evitar problemas legales o fiscales con la Administración, especialmente si el precio declarado es cuestionado. Este paso asegura transparencia y facilita la negociación con posibles compradores.
3. Poner en venta el inmueble
Una vez valorado el piso, el siguiente paso es publicarlo en plataformas inmobiliarias, contactar a una agencia inmobiliaria o ambas opciones.
Una buena estrategia de venta incluye destacar las características del inmueble con fotografías profesionales y descripciones atractivas.
Si el piso tiene algún inconveniente legal, como cargas pendientes, es importante informarlo desde el principio para evitar problemas con los interesados.
4. Formalizar la compraventa
La venta debe realizarse ante notario para que el comprador obtenga una escritura pública que acredite su titularidad.
En esta etapa, es imprescindible cumplir con las obligaciones fiscales derivadas de la venta, como declarar la ganancia patrimonial en el IRPF y abonar cualquier impuesto pendiente.
Formalizar todo correctamente asegura una transacción legal y protege a ambas partes de futuros conflictos.
Conclusión
Vender un piso heredado conlleva responsabilidades fiscales y administrativas que requieren atención.
Desde la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones hasta la gestión de la plusvalía municipal y el cálculo de la ganancia patrimonial, cada etapa del proceso tiene implicaciones que pueden influir en el resultado financiero de la operación.
Si bien pagar impuestos es inevitable, una buena planificación fiscal y el aprovechamiento de todas las deducciones y bonificaciones legales disponibles pueden reducir considerablemente su impacto.
